"Khi không chấp nhận để bong bóng BDS vỡ vào cuối năm 2012, Việt Nam đã mặc tình đẩy nền kinh tế tái chánh vào một chu kỳ suy thoái sẽ kéo dài suốt thập niên còn lại."
Tôi viết bài này vào cuối tháng 10 năm 2011. Đây là một cố gắng để nhìn bất động sản (BDS) qua nhiều lăng kính: ngắn và dài hạn, cá nhân và xã hội, hệ lụy và giải pháp. Tôi thấy bài viết vẫn có nhiều ứng dụng hợp thời nên cho đăng lại đây.
BDS qua lịch sử
Tất cả những tranh chấp trong 5 ngàn năm lịch sử đều có liên quan đến đất đai. Các đế chế Trung Hoa, Ai Cập, Hy Lạp, La Mã, Tây Âu vào trước Thê Chiến thứ hai, đều dựa kế hoạch bành trướng trên căn bản chiếm đất. Ngay cả Việt Nam, chuyện “mở mang bờ cõi” là một thể hiện lòng yêu nước cao độ dưới triều Nguyễn, cho đến khi thực dân Pháp làm tan mộng đế vương.
Cho đến ngày hôm nay, tại những quốc gia kém phát triển, nền kinh tế còn thô sơ, tài sản của người dân vẫn phần lớn là bất động sản, ít nhất cũng là miếng đất để cắm dùi. Cho đến năm 1985, những tỷ phú giầu bằng bất động sản vẫn chiếm 18% tổng số của 100 tỷ phú giầu nhất nước Mỹ. Hiện nay, gần như ít ai có thể kiếm tỷ đô la trong vài chục năm bằng bất động sản; trừ khi họ mua bán các sản phẩm phái sinh tài chánh (derivatives) của bất đông sản.
BDS qua hai góc nhìn cá nhân
Trong cuộc đời kinh doanh của tôi, hai nhân vật ảnh hưởng đến những quyết định về đầu tư hay điều hành BDS là ông boss cũ người Do Thái và bà mẹ nuôi người Pháp. Họ biểu hiện hai thái cực của hai góc nhìn, không những về BDS mà còn về triết lý sống và sự cảm nhận trong hạnh phúc.
Ông boss là một đại gia có khoàng 1.6 tỷ dollars vào thời cực thịnh. Mặc dù có một penthouse rông hơn 1,000 mét vuông ở Park Avenue, nơi mệnh danh là khu giàu có nhất New York và một bà vợ với đứa con gái, ông gần như sống suốt ngày trên chiếc máy bay Gulfstream riêng của ông. Ông bay khắp thế giới và phòng ngủ của ông nằm tại hầu hết các khách sạn 5-6 sao trên khắp 5 lục địa. Lúc tôi còn làm việc cho ông, công ty ông đầu tư và kiểm soát 24 công ty con thuộc nhiều ngành nghề và tại nhiều quốc gia; nhưng không một công ty nào liên quan đến BDS, trực tiếp hay gián tiếp.
Ông giải thích, BDS là một đầu tư khó thể kiểm soát vì chu kỳ lên xuống khó đoán; vì khi gặp khó khăn, ta không thể dời BDS đến một thị trường khác (như các sản phẩm hay dịch vụ); và khi cho thuê, thì các vấn đề với người thuê là những rắc rối có thể vượt quá khía cạnh pháp lý (chẳng hạn như chánh phủ có thể cấm tăng giá thuê để hốt phiếu người dân nghèo…). Thêm vào đó, khi thị trường xuống dốc, thì việc thoái vốn gần như bất khả thi dù chịu bán lỗ. Trên hết, chiến thuật đòn bẫy hay dùng trong kinh doanh BDS có thể tạo lợi nhuận nhanh chóng, nhưng đây cũng là mồ chôn bao nhiêu tài sản cực nhanh.
Tôi thì nghĩ có lẽ trong tiềm thức một người Do Thái, hơn 5 ngàn năm làm dân du mục khắp mọi phương trời, chịu sự kỳ thị và ngược đãi của mọi sắc dân địa phương, ông boss tôi không thấy an toàn ở một nơi nào để gọi đó là quê mình. Lá không có cội để rụng về?
Trong khi đó, bà mẹ nuôi tôi là một giáo viên sau khi tốt nghiệp đại học và theo đuổi nghề này đến khi về hưu. Chồng bà là kế toán gia làm cho công ty điện lực suốt 27 năm sau khi đã làm công chức cho Bộ Nội Vụ Pháp hơn 20 năm đầu. Bà sinh ra ở một căn hộ nhỏ khu Montmartre năm 1916 và mất đi ở căn hộ này vào năm 1998. Bà đã chứng kiến hai trận thế chiến, vài cuộc cách mạng và bao nhiêu biển dâu từ góc nhìn qua cửa sổ của căn nhà này.
Trong những năm làm việc, hai ông bà để dành và đầu tư tất cả vốn liếng vào BDS. Khi bà chết, hai ông bà có 16 căn nhà quanh Paris; trị giá hơn 20 triệu Euro bấy giờ. Có nhiều BDS lớn và đẹp hơn đề cho thuê, nhưng hai ông bà không hề dọn đến ở nơi nào khác. Có lẽ khu vườn nhỏ ở công viên cạnh bên, những tiệm boulangerie, café, bistro, magasin …là những dấu ấn của kỷ niệm và tình yêu không thể tìm ở nơi nào khác.
Khi qua lại Mỹ lần thứ nhì vào năm 1975, tôi kiếm hơn 4 triệu dollars đầu tư bán thời gian vào BDS trong khi đi làm. Sau đó, tôi mất hết tiền đã kiếm được khi đầu tư váo một dự án BDS ở Arizona vào năm 1982. Căn biệt thự tôi mua ở Shanghai năm 1999 với $400,000 nay đã trị giá gần 2 triệu. Một đầu tư khác với vài người bạn ở một khu thương mại gần Beijing giờ tặng cũng không ai lấy.
BDS và nợ xấu ngân hàng
Khi bong bóng BDS vỡ bên Mỹ vào 2008, tuần báo Economist có làm một phân giải về nguyên do. Chính yếu là các ngân hàng và định chế tài chánh đã rất “lười” khi đổ tiền vào các khoản nợ BDS. Trái với các tài sản tài chánh khác, thị trường cho BDS tương đối an toàn và bền vững. Dựa trên một định giá đã được “công thức hóa” khi tính tỷ lệ rủi ro, các ngân hàng lại đặt niềm tin thêm vào các công ty giám định rủi ro như Moody’s, Fitch…do đó, họ đã vất tiền thoải mái vào BDS và các sản phẩm phái sinh. Khi bong bong nổ, họ là nạn nhân đầu tiên và sau cùng.
Các ngân hàng Việt nam cũng hành xử tương tự. Ngoài các món nợ cho những doanh nghiệp nhà nước có chánh phủ bảo kê ngầm, phần lớn các món nợ đều phải có sổ đỏ, sổ hồng của BDS cho tiện lợi mọi bề. Nền kinh tế thị trường to lớn của Mỹ có thể hấp thụ cơn bão do BDS đem lại; nhưng chánh phủ Mỹ cũng mất gần 2 ngàn tỷ đô la (khoảng 14% GDP) để cứu nguy (QE 1, QE 2 và Twist). Một vài chuyên gia ước tính là nền kinh tế Việt sẽ phải chi ra hơn 70 tỷ đô la (65% GDP) trong 2 năm tới để có tác dụng tương tự. Cách duy nhất để kiếm số tiền này là huy động tiền nhàn rỗi trong dân, qua vàng và ngoại tệ, để không bị lạm phát phi mã.
Một bài toán khá khó khăn cho các nhà lãnh đạo kinh tế.
Mọi con đường đều dẫn đến La Mã
Nhưng dù khó khăn đến đâu, tôi vẫn tin rằng chánh phủ và người dân sẽ phải trực diện vấn đề bong bóng BDS hiện nay của nền kinh tế. Dường như có 2 khuynh hướng để giải quyết: một là tìm cách kéo dài các trì trệ cho nó xì hơi từ từ; hai là bơm tiền vào cứu nó (và các thành phần lợi ích đang bao quanh). Giải pháp thứ ba của tôi là để thị trường nổ tung bong bong, giúp người dân có cơ hội mua nhà rẻ và nhanh chóng cải tổ thể chế để tránh những lợi dụng của nhóm lợi ích trong tương lai. Cách đây vài tháng, tôi có tiên đoán là nếu chánh phủ thay đổi hoàn toàn luật sở hữu nhà đất, thì một dòng tiền mới sẽ đổ vào thị trường BDS với những hệ quả tich cực. Dĩ nhiên, giải pháp này đã bị bỏ qua, khi chánh phủ khẳng định là “toàn dân vẫn sở hữu đất đai” hay nói một cách khác, mọi thứ sẽ không thay đổi.
Giá đất, và gián tiếp, giá BDS cao ngất trời sẽ là rào cản căn bản của mọi cố gắng để tái câu trúc. Từ giá thành của sản phẩm nội địa đến nợ xấu của hệ thống ngân hàng, từ nguy cơ lạm phát khi in tiền đến vấn đề tỷ giá làm thiệt hại mọi ngân khoản đầu tư nội ngoại, thủ phạm chính sẽ là giá BDS trong 5, 10 năm sắp tới.
Khi không chấp nhận để bong bóng BDS vỡ vào cuối năm 2012, Việt Nam đã mặc tình đẩy nền kinh tế tái chánh vào một chu kỳ suy thoái sẽ kéo dài suốt thập niên còn lại.
T/S Alan Phan
